מה שכלכלת ארה?ב צריכה ב-2008 יותר מכל, זה בהירות ויציבות כלכלית. ישנם יותר מדי סימני שאלה מרחפים מעל לראשם של קונים ובעלי בתים רבים בשוק הנדל?ן של ארה?ב. שוק הבתים נמצא בהאטה ואף אחד לא ממש יודע מתי הוא יסתובב, שוק המניות חסר כל כיוון הנראה לעין, הריביות שיום עולות יום יורדות מבלבלות את כולם, שבינתיים עוקבים בדריכות אחר מחירי הנפט שאו-טו-טו נושקים ל-100$ לחבית.
למרבה הצער, נמשיך ונראה תחזיות קודרות וכותרות שליליות בנוגע לכלכלה ושוק הנדל?ן. פה ושם נראה ניצוץ של אופטימיות, כמו הידיעה החדשה על עלייה של 0.4% במכירות הבתים בארה?ב בחודש נובמבר(בהשוואה לחודש אוקטובר) אבל המציאות נשארת עגומה בהשוואה לשנים עברו. אם כן, נכונים לנו חודשים על גבי חודשים של עוד ועוד כותרות שליליות ותחזיות קודרות.
ארגון סוכני הנדל?ן של קליפורניה (C.A.R) פירסם את התחזית לגבי שוק הבתים בקליפורניה ב-2008. לפי תחזית הארגון, מחירי הבתים - MEDIAN HOME PRICE (חצי מכל מכירות הבתים ימכרו מתחת למחיר זה וחצי ימכרו מעל למחיר ה-MEDIAN) צפויים לרדת בכ-4%. כמו כן מכירות הבתים צפויות לרדת בעוד 9%.
?חוקי אשראי יותר נוקשים, חששות בנוגע ליכולת לקנות בית ומשחקי פסיכולוגיה וכוח בין קונים למוכרים רק יתרמו לחולשה ממנה סובל שוק הנדל?ן אל תוך 2008?, כך לדברי נשיא הארגון.
אם כן, תחזיות לא הכי אופטימיות שכאמור ימשיכו ללוות אותנו גם השנה. נשאלת השאלה, עד מתי?
לדעת הרבה אנשים בתחום, התחתית עוד רחוקה. עד שמחירי הבתים ירדו עד לרמה בה אנשים עם משכורת אמריקאית נורמלית וממוצעת יוכלו להרשות לעצמם בית עם 5-20% דאון(מקדמה), בריבית קבועה של 6%, אנחנו די רחוקים מהתחתית. כמובן שהיכולת לקנות בית משתנה מאיזור לאיזור וממדינה למדינה, אבל אתם מבינים את הרעיון.
אחד הנתונים היותר מעניינים לאחרונה מראה על ירידה דרסטית בהתחלת פרוייקטים חדשים ע?י קבלנים ויזמים. לא רק שהם לא בונים בתים חדשים, הם מתחילים להראות סימני חרדה וייאוש, שבאים לידי ביטוי
במחירי חיסול. אנו עדים למקרים רבים שבהם בתים חדשים נמכרים ב-30% פחות (!) מבתים יד שנייה באותו שוק נדל?ן מקומי. מצב אבסורדי זה כבר קורה ומתפשט בכמה איזורים בדרום קליפורניה.
מצב זה רק מוכיח ביתר נחרצות שבעלי בתים רבים בקליפורניה עדיין בשלבי הכחשה לגבי מצבו של שוק הנדל?ן ומצפים למחירי השוק של 2005/2006. זאת גם הסיבה שהירידה המיוחלת של ה- MEDIAN PRICES לא מגיעה.
צריך לזכור, שבניגוד למחירי מניות, מחירי הבתים הרבה פחות ?נזילים?. מחירי מניות נקבעים מיידית, בו בשנייה, בעוד ששינוי משמעותי במחירי הבתים עלול לקחת חודשים ואף שנים. לבסוף, נראה הרבה בעלי בתים שלא יכולים להרשות לעצמם את הבית ?שקיבלו? (אני משתמש בקיבלו כי הרבה מהם ניכנסו לבית מבלי שהוציאו אגורה שחוקה מכיסם) , מנסים למכור או מאבדים את הבית לבנק. צריך להבין שאנשים אלו, שרכשו את הבתים ב-0% דאון, 1% או 2% דאון, כל חודש שעובר יתחילו להרגיש את מחנק המשכנתא על צוארם. בעלי בתים אלו יעמדו לפני החלטות חשובות, כמו ?האם נמשיך לשלם משכנתא חודשית שעולה ותופחת על בית שלא עלה לנו כמעט אגורה מכיסינו, בזמן שערך הבית הולך ויורד??. כשאנשים אלו יגיעו לשלב בו הם פועלים, אז יגיע השינוי לו כולם מיחלים. עד אז, נמשיך לשמוע ניצוצות של אופטימיות על ?המכירות הצפויות לעלות בחודשי האביב? ועל ?המכירות עלו באחוז נוסף..? אבל אלו לא יותר מניסיון לסלף את המצב העגום.
שוק הנדל?ן חווה הליך של תיקון שבסופו יחזור למצב נורמלי ובריא. בועה של כמעט 7 שנים לא מתוקנת ב-10 חודשים, לא משנה מה יאמרו המומחים. תיקון לא נגמר כשכולם מחפשים ?מציאות?, שזה בדיוק מה שקורה עכשיו. התיקון יגמר כשאנשים לא ירצו לקנות נדל?ן לאחר שהנכסים ימשיכו לאבד מערכם.
בעלי בתים
עם כניסתינו לשנה האזרחית החדשה, אוירת המשבר בענף הבתים נמשכת. הימים היפים שבהם יכלו אנשים לקנות בית, לשלב ידיים בסיפוק ולחיות באושר ועושר - נגמרו. כיום, להיות בעל בית ולהישאר בעל בית חשוב להיות מודעים למה שקורה סביבכם ולצבור ידע על הנעשה בשוק הבתים. למה? כי שוק הבתים ממשיך להשתנות כל יום. במיוחד כיום. בעבר הלא כל כך רחוק, נדל?ן כמעט ונמכר מעצמו, מימן את עצמו והכל בשקט בשקט מבלי להפריע לאף אחד. אז, אפילו הבעל בית חסר ההשכלה והידע , לעיתים אף חסר האמצעים יכול היה לנווט את דרכו בשוק הבתים ולשרוד, מה גם שעם קצת מזל הוא גם התעשר בין לילה. זה לא המצב בשוק הנוכחי, למקרה שמישהו לא שם לב. שוק הבתים הנוכחי עבר טלטול רציני בשנה האחרונה.
מכיוון שלא ברור מתי השוק יחזור למצב נורמלי (יש אומרים 5-6 שנים), בעלי בתים המעוניינים למכור בשנתיים הקרובות צריכים למכור כמה שיותר מהר בכדי להציל את הכסף שהשקיעו בבית. אם אותם בעלי בתים יכולים להמשיך לגור בבית ב-5 שנים הבאות, או להשכיר את הנכס, זה כנראה הצעד הנבון ביותר.
קונים פוטנציאליים
בשוק הבתים הנוכחי ישנם כאמור הרבה אנשים המחכים ל?תחתית?. ?האם כדאי לי לקנות עכשיו, או לחכות שמחירי הבית יפלו אף יותר ואז לקנות כשהמחירים בתחתית ?? - שאלה מאוד פופולרית בקרב קונים ונושא שהרבה סוכני נדל?ן מתעסקים בו בקביעות. אין דרך ידועה לחזות את ?התחתית?. הדרך היחידה לזהות את התחתית בוודאות, היא כשמחירי הבתים מתחילים לעלות בחזרה (מסובך, אה?). הבעייה היא כשהתחתית סוף כל סוף מתגלה, כולם קופצים בהיסטריה ומנסים לפצות על פיספוס התחתית. כשכולם נמצאים בתחרות קנייה, מחירי הבתים אוטומטית עולים במהירות (היצע וביקוש) ואת הדילים שכולם מחפשים כבר לא כל כך קל למצוא?
בחזרה לשאלה האם אני חושב שצריך לחכות לתחתית? לא. וזה לא בגלל שאני עוסק בקנייה ומכירה של בתים. זה פשוט הגיוני יותר. אם הקונה מתכוון לגור בבית בשנים הקרובות, למה לשלם שכירות לבעל בית, בזמן שאתם משלמים לו את תשלומי המשכנתא? במקום, אתם יכולים להיות בעלי נכס ולקבל הרבה הטבות מס בצורות שונות. גם אם תאבדו קצת מערך הבית בטווח הקצר, עדיין מובטחת לכם עליית ערך בטווח הארוך. אם אתם חושבים לקנות בית או להשקיע בנדל?ן, עכשיו זהו זמן טוב, במיוחד לאור העובדה שהריביות נמוכות ומזמן לא היה כזה היצע גדול של בתים למכירה.
והרי התחזית ל-2008
מחירי הבתים ימשיכו לרדת
מחירי הבתים (MEDIAN) ימשיכו לרדת באיזורים היותר רגישים בשווקי הנדל?ן השונים בארה?ב. המחירים לא ?יפלו? אלא יותר ירדו באיטיות וברכות. בתים שיתומחרו גבוהה מדי לא ישרדו בשוק הבתים של 2008.
עלייה נוספת בשיעור שמיטת החובות FORECLOSURES
הריבית על משכנתאות בריבית משתנה תתדפק על דלתם של הרבה מבעלי הבתים שלקחו הלוואות בתנאים מצחיקים ב-2005. הרבה כבר דובר על אנשים אלו, שיתחילו לאבד את בתיהם על ימין ועל שמאל.
הרבה מהגופים הפיננסיים שעד עכשיו נהגו בסלחנות כלפי בעלי הבתים יפסיקו להסכים לנהל משא ומתן עם בעל החוב, דבר שיציף את הבנקים בבתים מעוקלים ויסלול את הדרך להצפת שוק הנדל?ן ביותר בתים בבעלות הבנק (REO).
הריביות יתייצבו
שערי הריבית ינועו הלוך ושוב כרבע אחוז, וקונים רבים יעדיפו משכנתא בריבית קבועה.
יותר משקיעים יכנסו אל שוק הנדל?ן
משקיעים רבים יחזרו להיות פעילים בשוק הנדל?ן מכיוון שהם מזהים את ההזדמניוית בשוק בתים הנוטה בצורה ברורה לכיוון הקונים (BUYERS MARKET). קונים רבים ימצאו עצמם מתחרים מול משקיעים
המציעים ALL CASH OFFERS, והמשקיעים ינצחו.
עסקים רבים יסגרו הבסטה
סוכני משכנתא, שמאים, סוכני נדל?ן, קבלנים ואנשי מקצוע רבים יאבדו את מקום עבודתם עקב סגירת מקום העבודה או צמצומים. צמצומים אלו הם תוצאה ישירה של שוק הנדל?ן האיטי של 2006-2007.
קונים רבים יציעו הצעות מתחת למחיר המבוקש
בעקבות הכותרות ואופיו של השוק, הרבה קונים יבינו שהשוק עובד לטובתם ויציעו הצעות נמוכות, לעיתים אף מבלי שראו את הנכס. בעלי בתים יעמדו בפני מבול של הצעות נמוכות מקונים רבים שינסו להגיש
הרבה הצעות בתקווה שמשהו ?ייתפס?.
ההיצע יעלה בחדות
עם הכניסה לשנה החדשה, בעלי בתים למכירה שלא הצליחו למכור ביתם והחוזה עם הסוכן פג תוקף, ישימו את ביתם בחזרה במלאי למכירה, בתקווה שעכשיו קונים יחשיבו את הבית כ?חדש? במלאי. המלאי ימשיך
לעלות עד אמצע הקיץ. בנקודה זו יחליטו בעלי בתים אחד מהשניים: או להוציא את ביתם מהמלאי או להיות יותר מציאותיים עם המחיר שהם מבקשים. רובם יחליט על להוציא את הבית מהמלאי וכך יתחיל מלאי הבתים ליפול.
הכותב הינו יועץ וסוכן נדל"ן במדינת קליפורניה ובעל האתר http://WWW.YNADLAN.COM
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
